Thứ Ba, 28 tháng 1, 2020

Thị trường bất động sản: Tổ chức sắm được lời giải bài toán vốn - CafeLand.Vietnam

Khi dòng vốn nguồn hỗ trợ nhà băng ngày càng siết dần, các công ty địa ốc bất ngờ được khơi thông một kênh dẫn vốn mới để giải bài toán khó vận động vốn dài hạn cho công trình mang tên trái khoán công ty.

Kênh trái phiếu được khơi thông

Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Nhà băng Nhà nước, trong năm 2019, các nhà băng chỉ được dùng tối đa 40% vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và tỷ lệ này sẽ giảm dần xuống 30% vào năm 2022.

song song, hệ số rủi ro với hoạt động cho vay buôn bán BĐS cũng tăng trong khoảng 150% lên 200%.

Đến Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15/11/2019, Nhà băng Nhà nước pháp luật, trong khoảng thời gian ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ trọng tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho mượn trung và dài hạn là 40%; trong khoảng ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ trọng này giảm xuống 37%; từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và trong khoảng 04 tuần 10/2022 sẽ còn 30%.

Đối với các khoản phải đòi khác như cho mượn tư nhân dịch vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho mượn tại các phù hợp đồng nguồn đầu tư của đối tượng mua hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã vận dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực trong khoảng ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.

Quy định này đồng nghĩa với việc tiếp xúc vốn nhà băng của các tổ chức địa ốc ngày một khó khăn hơn.

Ngoài ra đó, phổ thông công trình chạm chán gian truân trong giấy phép để khai triển, không đạt yêu cầu công bố, nên cũng không thể huy động vốn trong khoảng đối tượng mua hàng. Hai tài chính chính bị chặn dòng làm các tổ chức địa ốc đau đầu với bài toán vốn.

Đương nhiên, trong cái khó khăn đã ló cái khôn, ngoài việc chủ động kiếm tìm, thích hợp tác với các đối tác ngoại để tận dụng nguồn lực nguồn vốn mạnh bạo của đối tác làm ăn, phổ thông doanh nghiệp địa ốc đã mua ra kênh vận động vốn mới là kênh trái khoán tổ chức.

Thực ra, kênh trái phiếu đơn vị ko phải là mới, nhưng với pháp luật tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho đơn vị chấp hành.

Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (bốn tuần 12/2018) pháp luật về phát triển trái phiếu doanh nghiệp, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh huy động vốn này mới được khơi thông.

Các công ty đi đầu và chấp hành đa dạng đợt phát hành trái khoán tổ chức chiến thắng thời điểm qua có thể kể tới Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, PCC1…

Theo số liệu từ báo cáo tiền tệ 04 tuần 10/2019 do Công ty Chứng khoán SSI thông báo, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu được sản xuất trong bốn tuần 10, có đến 55% là trái phiếu được sản xuất bởi doanh nghiệp bất động sản.

Theo số liệu từ lên tiếng tiền tệ tháng 10/2019 do Công ti Chứng khoán SSI thông báo, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu được sản xuất trong bốn tuần 10, có tới 55% là trái phiếu được sản xuất bởi công ty bất động sản.

Tiếp theo là Công ty cổ phần BĐS Sài Gòn Vina (Land Saigon), phát triển 1.850 tỷ đồng trái khoán kỳ hạn 3 năm, lợi nhuận suất nhất thiết 11%/năm.

Lũy kế 10 tháng, các đơn vị địa ốc đã phát hành tổng cộng 61.269 tỷ đồng, chiếm đoạt hơn 34% tổng lượng trái phiếu sản xuất trên hoạt động mua bán, chỉ sau các nhà băng thương mại.

Ông Nguyễn Quang đãng Tín, thành viên Hội đồng quản trị Tổng công ti cũ rích phần Đầu tư sản xuất xây dựng DIC (DIG) cho nhân thức, nguyên nhân làm cho các công ti bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu là do kênh nguồn đầu tư bị siết dần, trong khi những pháp luật sản xuất trái khoán được nới lỏng hơn trước (phát hành riêng biệt).

So với phát triển cũ kĩ phiếu và vay vốn ngân hàng, phát triển trái khoán đúng là chọn lựa dễ thở hơn. Đây là kênh vận động vốn mà công ty phải mang tăm tiếng, nhãn hiệu và uy tín ra đặt cược.

Nếu như chiếm được niềm tin của chủ đầu tư, thì xem như tài năng vận động vốn thành công khá cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổ chức kinh doanh cổ phần Đầu tư bất động sản Phát Đạt (PDR) nhấn mạnh, ngân hàng hạn chế nhạo cho vay BĐS, nên trái khoán hiện là kênh vận động vốn thay thế tối ưu đối với tổ chức đang có ý định tạo ra dự án.

Hiện giờ, trái khoán có thời hạn bình thường là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời gian khá an toàn đối với vòng đời của một dự án, đảm bảo doanh nghiệp có thể dùng vốn định hình, khai triển và đưa các tòa tháp về đích kịp tiến độ.

Theo ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán, thay vì sản xuất các công trình diện tích nhỏ bé có tổng vốn đầu cơ dưới 1.000 tỷ đồng, các tổ chức BĐS đang có xu hướng phát hành dự án quy mô khu đô thị.

Quy mô lớn của công trình dĩ nhiên cũng đòi hỏi dòng vốn cực lớn, khi mà mượn nhà băng đang bị hạn giễu cợt, nên cách thức phát hành trái phiếu là khả thi nhất trong nhân tố kiện hiện nay.

Ngoài ra, với những công ty cần vận động một khoản vốn lớn, thì chọn lựa mượn ngân hàng sẽ bị hạn chế do ngân hàng cũng bị buộc ràng bởi pháp luật giới hạn về cấp nguồn đầu tư cho một/một nhóm đối tượng mua hàng, nên trái khoán được dành đầu tiên.

Đúng luật, "đúng bài", nhưng cần có kiểm soát

Trái phiếu doanh nghiệp đang có sức hấp dẫn cả với nhà đầu tư và doanh nghiệp. Với chủ đầu tư, đầu cơ vào trái khoán đơn vị có mức lãi suất cao hơn so với lãi suất dè xẻn nhà băng, khi mà với đơn vị, mức lãi suất này thấp hơn lợi nhuận mượn nhà băng và nhân tố kiện giải ngân thuận lợi, thời hạn mượn dài, giúp đơn vị chủ động trong đầu tư, buôn bán.

Dĩ nhiên, đồng hành với sự nhộn nhịp của hoạt động mua bán trái khoán tổ chức là nỗi lo về nguy cơ "bung nóc" lãi suất khi lãi suất trái khoán của phổ biến tổ chức BĐS đưa ra phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, thậm chí có tổ chức lên đến 20%/năm (Tổ chức kinh doanh cũ rích phần Đầu cơ Thương nghiệp Hồng Hoàng).

Trước thực trạng trên, quý III/2019, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn yêu cầu, nhắc nhở các nhà băng kiểm soát rủi ro trong đầu cơ trái khoán doanh nghiệp, đặc biệt để ý mục đích cơ cấu nợ của các tổ chức, trong đó có tổ chức kinh doanh BĐS.

Yêu cầu này được đưa ra khi Ngân hàng Nhà nước nhận thấy số dư đầu cơ trái khoán tổ chức của một số ngân hàng chiếm tỷ lệ lớn trong tổng của cải và tiếp tục tăng, đặc biệt, số dư đầu cơ trái khoán vào ngành xây dựng, bất động sản lớn.

Cơ quan này xem xét, hoạt động mua bán bất động sản chưa phục hồi vững bền, hoạt động sản xuất, kinh doanh của các công ty lĩnh vực này vẫn còn rộng rãi khó khăn.

Đánh giá về mặt bằng lợi nhuận suất trái khoán liên tiếp tăng trong thời gian vừa qua, Thứ trưởng Bộ Nguồn vốn Vũ Thị Mai cho nhân thức, sở dĩ lợi nhuận suất của trái khoán tổ chức cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lợi nhuận suất huy động và cho vay của nhà băng thương nghiệp đều tăng trong năm 2019.

Dù kênh huy động vốn qua tạo ra trái phiếu doanh nghiệp đang khá nhộn nhịp và chiếm được sự niềm nở lớn của đa dạng chủ đầu tư, nhưng theo giám đốc đầu tư và điều hành danh mục đầu tư tại một ngân hàng lớn, chỉ các công ty có uy tín nhãn hàng, có phương thức đóng gói, buôn bán khả thi mới thu hút được chủ đầu tư trong các đợt phát hành trái khoán.

Đặc biệt, những công ty có tên tuổi, thuộc hàng ngũ bluechip dễ dàng tiếp cận với các nhà đầu tư đơn vị nước ngoài để vận động vốn lô lớn.

Còn các đơn vị quy mô bé dại hơn chỉ có thể phát hành trái phiếu cho các tổ chức trong nước với số lượng khiêm tốn hơn, hoặc có thể không phát hành được.

Ở một góc nhìn sáng sủa hơn, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Tổ chức kinh doanh Luật BASICO nghĩ là, thị trường trái phiếu đang tạo ra phổ biến bên cạnh việc đầu tư hay bán cổ hủ phần.

Hoạt động mua bán này tạo ra mạnh, bởi tạo ra trái khoán thậm chí còn được luật pháp yếu tố kiện dễ ợt hơn cả cũ kĩ phiếu, vì thuần tuý là khoản vay vay dưới cơ chế khác, còn cần thiết nhất là người dùng, hoạt động mua bán có ưng ý hay không.

Theo ông Đức, việc phát triển phổ biến là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng chẳng thể là nơi cho mượn, cung cấp vốn chủ lực mãi cho nền kinh tế, nhất là vốn dài hạn.

Tín dụng đang đi đúng hướng khi kế bên trái khoán phát hành, thì dư nợ ngân hàng cũng đang rất phát triển so với trước đó theo chủ trương giảm dần tăng trưởng dư nợ.

Việc sản xuất trái khoán nhiều là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng chẳng thể là nơi cho mượn, cung ứng vốn dài hạn chủ lực.

Luật Sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Tổ chức kinh doanh Luật BASICO

Linh Việt (Báo Đầu Tư)

Xem nhiều hơn: mua dat

0 nhận xét:

Đăng nhận xét