Thứ Bảy, 7 tháng 12, 2019

Phổ thông người từng nhận “sự cay đắng” vì condotel, tại sao biết trước vẫn lao vào?

Phương pháp đây khoảng 5 năm là thời gian bùng nổ của thị phần condotel, các CĐT đã bung ra hoạt động mua bán phổ biến item cùng cách thức cam kết lợi nhuận để bán hàng. Mức lợi nhuận tầm thường được đưa ra trong khoảng 8% - 12% trong vòng 5-10 năm, thậm chí có tổ chức còn chắc chắn lợi nhuận lên đến 14% - 15% trong 10 năm đầu. Đây là những mức chắc chắn rất thu hút làm cho chủ đầu tư (NĐT) bị “mờ mắt” mà quên để ý đến các nhân tố khác của một công trình như: Tính pháp lý, địa điểm địa lý và tiềm năng phát hành...Thực tế, thời gian qua đã có phần lớn NĐT rơi tham gia cảnh “khóc dở, mếu dở” khi đến hạn CĐT không trả lợi nhuận như chắc chắn, hoặc chậm chạp trả lợi nhuận, kéo dài thời điểm trả lợi nhuận.

Chị Trằn Thị Tĩnh, ngụ Q.2, một đối tượng mua hàng tậu condotel ở TP. Nha Trang san sớt, cuối năm 2015, nghe lời trưng bày của nhân viên môi giới về dự án condotel ở đường Phan Bội Châu, TP.Nha Trang (Khánh Hòa) có vị trí đẹp, khả năng sinh lời cao và nhất là được CĐT cam đoan chi trả lợi nhuận lên đến 15%/năm, chị đã xuống tiền tìm 1 căn với giá hơn 1 tỷ đồng. Dĩ nhiên, CĐT trả đúng cam kết chỉ 2 bốn tuần đầu, rồi “lật kèo” xin giảm lãi xuống còn 8%/năm, và trong khoảng giữa năm 2016 đến nay chị và phổ biến đối tượng mua hàng khác không nhận thêm được bất kỳ các khoản tài chính lãi nào nữa.

Hay một trường thích hợp khác là anh Nguyễn Văn Khá, tậu 2 căn Vinpearl Condotel tại một công trình ở Đà Nẵng đã phải nhận trái đắng khi chủ đầu tư không trả lãi như cam kết. Theo anh Khá, công trình này được cam kết mức lợi nhuận lên tới 12% nhưng tới khi đi vào sử dụng thì nhà đầu tư chỉ trả được 3 bốn tuần đầu. Sau đó các 04 tuần khác thì viện lý do là tình hình buôn bán ế ẩm nên xin đối tượng mua hàng cảm thông cho trả tản mạn theo tuần. Tuy nhiên, tới nay đã đa dạng 04 tuần trôi qua nhà đầu tư vẫn cứ ậm ạch không hoàn trả hết tiền như đã chắc chắn cho anh Khá.

“Tiền là tôi đi vay, bỏ hàng tỷ đồng ra để đổi lại mức cam đoan lãi. Tôi dự kiến sử dụng tiền cam kết lãi đó để trả lãi ngân hàng nhưng giờ nhà đầu tư nói không có tiền để trả lãi và xúc tiếp xin đối tượng mua hàng thông cảm. Tôi cảm thông cho chủ đầu tư rồi lấy khách hàng nào thông cảm cho tôi. Hiện nay căn hộ không có khách thuê, bỏ không cả bốn tuần mà muốn bán cũng không được. Chúng tôi giờ biết đi đâu mà đòi lợi quyền”, anh Khá thở than.

Theo các chuyên gia BĐS, mức cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm là con số khó khăn có thể chấp hành được. Bởi giá niêm yết được quảng cáo là chắc chắn lợi nhuận và chi trả ngay cho người dùng đều đã được tính tham gia giá niêm yết. 

Bởi thế, đây có thể là một chiêu thức để thu hút đối tượng mua hàng. Chưa kể, việc bảo dưỡng, điều hành công trình cũng rất quan trọng. Những dự án càng cũ đi ví như không được bảo dưỡng tốt, giá thuê sẽ không dễ dàng bảo đảm mức lợi nhuận cao. Trong khi đó, phổ thông thích hợp đồng cho thuê lại (tức là khách tìm ủy thác nhà đầu tư buôn bán) chỉ được ký sau khi công trình hoàn thành nên thực tại chính sách cam kết lợi nhuận cao chỉ nên xem thêm.

Theo Lên tiếng Ngao du thường niên 2018, tốc độ vững mạnh dự đoán của ngành Du lịch vn năm 2019 tăng 6,5- 8,5% so với năm 2018, cao gấp đôi so với mức vững mạnh bình quân của quả đât là 3-4% và cao hơn mức tăng của khu vực châu Á- Thái Bình Dương là 5-6%. Mức tăng khách vãn lai cao liên tục trong 3 năm qua, trong khoảng 7,9 triệu khách quốc tế năm 2015 lên 15,5 triệu lượt khách quốc tế năm 2018 đã làm cho năng lực, sức chứa tại vài trọng điểm ngao du bị quá tải vào một số thời điểm, nhất là thời điểm lễ tết, mùa cao điểm khách quốc tế và nội địa.

Đây là điểm đáng mừng cho hoạt động mua bán bất động sản nghỉ ngơi. Đương nhiên, theo bình chọn của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, việc NĐT muốn nhắm tới thị trường này cần lưu ý rộng rãi yếu tố khác cần thiết hơn chứ không nên tập trung vào chắc chắn lợi nhuận, bởi cam kết lợi nhuận là con dao 2 lưỡi. “Cam kết lãi là một khí cụ bán hàng rất tích cực với CĐT. Thế nhưng, nguồn cung tung ra hoạt động mua bán chẳng hề bạn nào cũng có ý định. Sẽ không có CĐT nào nói với khách trong bao lăm năm nữa hoạt động mua bán sẽ sắp có bao nhiêu nguồn cung”, bà Dung thể hiện sự quan trọng.

Phổ biến chuyên gia trong ngành nghề cũng đánh giá, cam đoan lợi nhuận cao thường là những doanh nghiệp chưa có rộng rãi kinh nghiệm trong ngành bất động sản nghỉ dưỡng. Khi ký thích hợp đồng, họ có thể hứa hứa hẹn toàn bộ nhưng khi tới hạn đều khó thực hiện như đã cam kết. Thực tế cho thấy, trên hoạt động mua bán vẫn hình thành khá rộng rãi công trình đang giữ mức chắc chắn lãi khủng nhưng không có hạ tầng đảm bảo. 

Các vật phẩm condotel có ưu thế là đáp ứng nhu cầu đa dạng: vừa có thể sử dụng để nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê và vừa thu thập của cải. Tuy nhiên, rủi ro cũng từng diễn ra trong thực tế. Một trong số đó là các cam kết lãi khủng kéo dài trong cả thập niên.

Lãnh đạo một công ty BĐS tại Tp.HCM nghĩ rằng, đối mặt với những thách thức về pháp lý, BĐS nghỉ dưỡng vẫn là thị phần tiềm năng, dư địa riêng để phát hành. Tất nhiên, mức sinh lời của một công trình nghỉ ngơi nhàng nhàng chỉ vào khoảng 6-7% mỗi năm. Cho nên, con số chắc chắn lãi quá cao e rằng không khả thi. Và với việc đẩy cam kết vào giá sàn sẽ tốt cho hoạt động bán hàng, làm cho người dùng có thể bị hấp dẫn bởi mức lãi mà quyết định đàm phán. 

Tất nhiên, để bảo đảm mức cam kết nói trên, CĐT phải có tính toán kỹ nhằm phẳng phiu dòng tiền, cùng với đó là phương án trong dài hạn để có hiệu suất khai thác buôn bán tốt khi công trình đi tham gia điều hành.

Ngọc Anh

Theo Nhịp sống kinh tế


Xem nhiều hơn: mua dat

0 nhận xét:

Đăng nhận xét