Chủ Nhật, 24 tháng 11, 2019

Bảng giá đất được đề nghị tăng mạnh ở phổ biến địa phương tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Vừa qua khi xin ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên khu vực TP Hà Nội, vận dụng từ ngày 1-1-2020 đến 31-12-2024, UBND TP Thủ đô đã bắt buộc tăng bình quân 30% giá các loại đất. Hình như đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bạn dạng góp ý về khuông giá đất quá trình 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, buộc phải sườn giá đất mới sẽ giữ nguyên giá thành tối thiểu, giá thành tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với bây chừ.

Thưa bà, bà có nhận định như thế nào về 2 yêu cầu này? Theo bà, đây có phải là đề nghị có lí cho 2 hoạt động mua bán (xét trên phương diện thời điểm và mức tăng)?

Theo qui định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có nhiều đổi mới nên việc yếu tố chỉnh giá đất là thích hợp tại thời gian này.

Về mức tăng, thực tế hiện thời, giá đất đàm phán trên thị trường đã khác lạ rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các thức giấc, đô thị ban hành. Khác lạ này khác lạ biểu thị rõ ở nhì thị trấn lớn là Hà Nội và TP.HCM. Để thu nhỏ khác lạ này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số yếu tố chỉnh giá đất để tính toán các trách nhiệm tài chính liên quan tới đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số vấn đề chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số vấn đề chỉnh khu vực 1 lên tới 2.5 lần. Vấn đề này có thể thấy khác biệt giữa luật pháp và thực tiễn lớn đến như thế nào.

Các bắt buộc của UBND TP.HN và HoREA đều có hạ tầng riêng, dựa trên thực tại khảo sát từ thị trường, thành ra đề nghị tăng là hoàn toàn có lí vì giá nhà đất đã đổi mới chóng mặt kể trong khoảng năm 2014 cho tới nay. 

HoREA đưa ra phương thức giữ nguyên giá bán tối thiểu và tăng 1/3 giá tiền tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số vấn đề chỉnh tối đa hiện nay tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau vấn đề chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu tiền việt/m2, cũng là chi phí gần với thực tiễn đàm phán ở những địa điểm đắt đỏ nhất hiện giờ ở TP.HCM.

Sườn giá đất hiện nay được nghĩ là chưa đề đạt đúng giá hoạt động mua bán. Nhân tố này có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS?

Đối với người bị thu hồi đất 

Sườn giá đất hiện nay chưa phản ảnh đúng trị giá trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt hại và không đồng thuận. Làm cho công việc đền bù phóng thích mặt bằng chậm trễ triển khai và dự án sẽ chậm trễ đi vào hoạt động, là một tác nhân khiến cho thu nhỏ nguồn cung

Đối với chủ đầu tư

Ví như theo luật đất đai 2013, các công trình bất động sản có trị giá trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở vật chất định giá hoạt động mua bán để xác định bổn phận vốn đầu tư. Nên việc vấn đề chỉnh sườn giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng đa dạng đến chi tiêu đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá bán các item BĐS cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Đứng trên bình diện định giá, nếu phải đưa ra một đề nghị về khuông giá đất cho TP.HCM trong công đoạn 2020 – 2024, bà sẽ đưa ra yêu cầu hoặc kiến nghị gì?

Bảng giá đất cho công đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá BĐS đổi mới gấp rút. Do vậy, chúng ta có thể có những thời kỳ yếu tố chỉnh ốm như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật cô động của thị trường. 

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để đảm bảo được nguyên tắc giá đất thích hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và thích hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Hiện nay buộc ràng của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các thức giấc thị trấn khi ban hành giá đất (không quá 30% so với giá bán tối đa của Khung giá đất) hạn giễu cợt tính cập nhật hoạt động mua bán, làm cho bảng giá đất luôn có đặc biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, tác động tới nguồn thu nhập ngân sách.

Giá đất bị yếu tố chỉnh bởi cung cầu của hoạt động mua bán nên luôn đổi mới từng ngày từng giờ. Thành ra về dài hạn nên đổi mới việc ban hành khuông giá đất nhất quyết cho một quá trình dài tới 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự đặc biệt rất lớn giữa giá đất thương lượng trên thị trường và giá đất quy định theo khuông giá và bảng giá đất. 

Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng chế độ, nguyên tắc xác định trị giá hoạt động mua bán. Đông đảo các bổn phận vốn đầu tư can dự đến đất đai đều nên quy ra hạ tầng giá trị hoạt động mua bán và giao việc xác định này cho các công ty, đơn vị độc lập, có năng lực để thi hành. Việc xác định giá đất theo trị giá hoạt động mua bán là chế độ tối ưu để hạn nhạo báng thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn gần như các bên sử dụng đất có liên quan.

Bà È cổ Thị Khánh Linh, Trưởng phòng ban Định giá, Savills TP.HCM

Theo Nhịp sống kinh tế


Tham khảo thêm: gia nha dat

0 nhận xét:

Đăng nhận xét