Thứ Bảy, 23 tháng 11, 2019

Ba phương án gỡ khó khăn cho dự án vướng đất công - VnExpress Kinh Doanh

TP HCM Quỹ đất do Nhà nước quản lý nằm tản mạn tại dự án do công ty đầu tư nên được dồn thửa, định giá hoạt động mua bán hoặc đấu giá, theo HoREA.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa bắt buộc 3 phương án xử lý phần đất thuộc Nhà nước điều hành trong dự án nhà đất có quỹ đất hỗn phù hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Bắt buộc này nhằm toá gỡ cho hàng loạt dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng bị kiểm tra xuất xứ đất do Nhà nước điều hành, chưa được phê phê chuẩn quy hoạch cụ thể. Vướng đất công, đa dạng công trình chưa chấp hành các hồ sơ đầu cơ xây đắp tiếp theo, bị ách tắc, đứng hình trong một thời điểm dài, đơn vị lâm vào tình thế cực kỳ khó khăn. HoREA bắt buộc gói biện pháp này trong bối cảnh đà giảm tốc của thị trường bất động sản TP HCM đang mạnh dần với rộng rãi công trình đình trệ, nguồn cung khan hiếm, thanh khoản kém.

Cách thức 1: Đất công gầy lẻ ủy quyền công ty với giá thị trường

Hiệp hội đề xuất UBND thành phố chuẩn y giao phần đất rạch, bờ đất, trục đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định mục tiêu quy hoạch thành một công trình độc lập), nằm xen cài rải rác trong công trình nhà ở, cho nhà đầu tư để thực hiện dự án, mà chẳng hề đấu giá theo pháp luật.

Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể thích hợp giá thị trường theo qui định của luật pháp đất đai, khi tính tiền sử dụng đất công trình để nộp ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Hoạt động mua bán bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phương thức 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá

Đây là bí quyết biến đổi quyền dùng đất rạch, bờ đất, tuyến đường thuộc Nhà nước quản lý theo chế độ biến đổi quyền dùng đất và dồn điền đổi thửa được luật pháp tại Nhân tố 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43 của Chính phủ.

Thi hành cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự định đầu cơ, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở nhãi khu vực đất, để Nhà nước dùng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu như tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và bằng lòng cả giá tiền cao nhất để sau đó hợp thửa tham gia dự án.

Cách thức 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu

Trong trường hợp quy mô các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong công trình nhà ở, do Nhà nước điều hành, có hình dáng xác định, diện tích lớn, có thể xác định mục tiêu quy hoạch xây đắp để hình thành công trình chủ quyền, xác định được giá khởi điểm nên thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư.

Theo quan niệm của HoREA, cả phương án 1 và 2 đều có thể thực hiện ngay vì có căn cứ pháp luật. Phương thức 2 có ích cho Nhà nước, vừa chấp hành đổi ngang đất thô, vừa tàng trữ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với đa dạng thửa đất nhỏ, biến động hình, nằm tản mác lúc trước. Tổ chức có bị thiệt thòi vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, tuyến đường để phát hành công trình như trước đây. Nhưng họ cũng thừa hưởng vì trật tự hồ sơ phê phê chuẩn công trình sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Hình như đó, để thi hành phương án 2, UBND TP HCM cần qui định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể trong khoảng 1.000 m2 trở lên. Giả dụ dưới quy mô này, giao đất cho chủ đầu tư thi hành dự án và nộp ngân sách nhà nước theo nguyên lý xác định giá đất chi tiết.

Riêng đối với công trình nhà bình thường cư cao tầng, tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây đắp trong khoảng một block nhà thông thường cư trở lên, giao phần đất này cho Nhà nước sử dụng xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhằm phát hành nhà ở xã hội. Nếu phần quy mô đất này không đủ để xây dựng một block nhà thông thường cư thì buộc phải vận dụng phương thức 1 để bảo đảm quy hoạch phát triển đô thị.

Vũ Lê


Đọc thêm: dịch vụ nhà đất

0 nhận xét:

Đăng nhận xét