Chủ Nhật, 24 tháng 11, 2019

Ba cách thức gỡ khó cho dự án vướng đất công - VnExpress Kinh Doanh

TP HCM Quỹ đất do Nhà nước điều hành nằm rải rác tại công trình do tổ chức đầu tư nên được dồn thửa, định giá thị trường hoặc đấu giá, theo HoREA.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đề nghị 3 phương án xử lý phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà đất có quỹ đất hỗn hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Bắt buộc này nhằm toá gỡ cho hàng loạt dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng bị kiểm tra nguyên nhân đất do Nhà nước quản lý, chưa được phê duyệt quy hoạch cụ thể. Vướng đất công, đa dạng dự án chưa chấp hành các giấy má đầu tư xây đắp tiếp theo, bị ách tắc, đứng hình trong một thời gian dài, doanh nghiệp lâm tham gia tình thế vô cùng gian khổ. HoREA đề xuất gói biện pháp này trong bối cảnh đà giảm tốc của thị trường bất động sản TP HCM đang mạnh dần với phổ quát công trình đình trệ, nguồn cung khan hi hữu, thanh khoản kém.

Cách thức 1: Đất công nhỏ lẻ giao cho công ty với giá thị trường

Hiệp hội yêu cầu UBND đô thị chuẩn y giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dáng cô động hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án chủ quyền), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho nhà đầu tư để thực hiện dự án, mà ko phải đấu giá theo luật pháp.

Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất chi tiết thích hợp giá thị trường theo luật pháp của luật pháp đất đai, khi tính tiền dùng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Hoạt động mua bán bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phương thức 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá

Đây là cách thức biến đổi quyền dùng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước điều hành theo cơ chế chuyển đổi quyền sử dụng đất và dồn điền đổi thửa được quy định tại Nhân tố 167 Luật Đất đai và Yếu tố 78 Nghị định 43 của Chính phủ.

Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước điều hành nằm tản mát trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở trẻ ranh khu vực đất, để Nhà nước dùng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", công ty sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương nghiệp trên phần đất còn lại. Nếu như đơn vị đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và hài lòng cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào công trình.

Phương thức 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu

Trong trường thích hợp quy mô các phần đất rạch, bờ đất, các con phố nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, quy mô lớn, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để sinh ra công trình độc lập, xác định được giá khởi điểm nên chấp hành đấu giá đất, hoặc đấu thầu công trình để chọn nhà đầu tư.

Theo quan niệm của HoREA, cả phương thức 1 và 2 đều có thể thi hành ngay vì có căn cứ qui định. Cách thức 2 bổ ích cho Nhà nước, vừa thi hành đổi ngang đất thô, vừa tích trữ được quỹ đất (mới) dồn vào một chỗ, có giá trị cao hơn, so với phổ biến thửa đất bé xíu, biến động hình, nằm tản mác trước đó. Tổ chức có bị thiệt hại vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, trục đường để phát triển công trình như trước đây. Nhưng họ cũng thừa hưởng vì thứ tự thủ tục phê duyệt y dự án sẽ thuận tiện và nhanh hơn.

Trong khi đó, để thi hành cách thức 2, UBND TP HCM cần luật pháp diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước điều hành cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Giả dụ dưới quy mô này, giao đất cho chủ đầu tư thực hiện công trình và nộp ngân sách nhà nước theo bề ngoài xác định giá đất chi tiết.

Riêng đối với công trình nhà phổ biến cư cao tầng, tùy theo từng công trình, nếu phần đất thuộc Nhà nước điều hành có diện tích đủ để xây dựng trong khoảng một block nhà thông thường cư trở lên, giao phần đất này cho Nhà nước sử dụng xây đắp nhà bình thường cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhằm phát triển nhà ở phường hội. Giả dụ phần diện tích đất này không đủ để xây đắp một block nhà chung cư thì buộc phải vận dụng cách thức 1 để đảm bảo quy hoạch phát triển thị trấn.

Vũ Lê


Có thể bạn quan tâm: dịch vụ nhà đất

0 nhận xét:

Đăng nhận xét