Thứ Sáu, 22 tháng 11, 2019

Ba cách thức gỡ khó cho công trình vướng đất công - VnExpress Kinh Doanh

TP HCM Quỹ đất do Nhà nước quản lý nằm rải rác tại công trình do doanh nghiệp đầu tư nên được dồn thửa, định giá hoạt động mua bán hoặc đấu giá, theo HoREA.

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa đề nghị 3 phương thức giải quyết phần đất thuộc Nhà nước điều hành trong dự án nhà ở có quỹ đất hỗn phù hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Đề xuất này nhằm tháo dỡ gỡ cho hàng loạt dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng bị kiểm tra cội nguồn đất do Nhà nước điều hành, chưa được phê ưng chuẩn quy hoạch chi tiết. Vướng đất công, phổ thông công trình chưa thi hành các giấy má đầu cơ xây dựng tiếp theo, bị ách tắc, đứng hình trong một thời điểm dài, đơn vị lâm vào tình thế cực kỳ khó khăn. HoREA bắt buộc gói biện pháp này trong bối cảnh đà giảm tốc của hoạt động mua bán BĐS TP HCM đang mạnh dần với phổ quát dự án đình trệ, nguồn cung khan thi thoảng, thanh khoản kém.

Phương án 1: Đất công nhỏ bé lẻ ủy quyền công ty với giá thị trường

Hiệp hội buộc phải UBND thị trấn chuẩn y giao phần đất rạch, bờ đất, tuyến phố do Nhà nước điều hành có hình dáng biến động hình (chẳng thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một công trình độc lập), nằm xen cài tản mát trong công trình nhà ở, cho nhà đầu tư để thi hành dự án, mà chẳng phải đấu giá theo qui định.

Trị giá phần đất này được xác định theo giá đất chi tiết thích hợp giá thị trường theo qui định của quy định đất đai, khi tính tiền dùng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Thị trường BĐS TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phương thức 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá

Đây là phương pháp chuyển đổi quyền dùng đất rạch, bờ đất, trục đường thuộc Nhà nước điều hành theo cơ chế biến đổi quyền dùng đất và dồn điền đổi thửa được qui định tại Vấn đề 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43 của Chính phủ.

Thực hiện chế độ đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm tản mát trong khu vực đất dự kiến đầu cơ, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở tinh ma khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", công ty sẽ chỉ lập công trình nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Giả dụ tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ lục địa kề sẽ nhập cuộc và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa tham gia công trình.

Phương thức 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu

Trong trường hợp quy mô các phần đất rạch, bờ đất, con đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, quy mô lớn, có thân xác định tiêu chí quy hoạch xây đắp để sinh ra dự án chủ quyền, xác định được giá khởi điểm nên chấp hành đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để chọn chủ đầu tư.

Theo ý kiến của HoREA, cả phương án 1 và 2 đều có thể thi hành ngay vì có căn cứ pháp luật. Cách thức 2 hữu ích cho Nhà nước, vừa thực hiện đổi ngang đất thô, vừa tàng trữ được quỹ đất (mới) dồn vào một chỗ, có trị giá cao hơn, so với rộng rãi thửa đất nhỏ bé, biến động hình, nằm rải rác trước đó. Công ty có bị thiệt thòi vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, trục đường để phát hành công trình như lúc trước. Nhưng họ cũng thừa hưởng vì quy trình giấy tờ phê thông qua công trình sẽ dễ dãi và mau lẹ hơn.

Dường như đó, để chấp hành phương án 2, UBND TP HCM cần quy định quy mô tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể trong khoảng 1.000 m2 trở lên. Giả dụ dưới quy mô này, giao đất cho chủ đầu tư chấp hành công trình và nộp ngân sách nhà nước theo qui định xác định giá đất cụ thể.

Riêng đối với công trình nhà tầm thường cư cao tầng, tùy theo từng công trình, ví như phần đất thuộc Nhà nước quản lý có quy mô đủ để xây dựng trong khoảng một block nhà thông thường cư trở lên, giao phần đất này cho Nhà nước sử dụng xây dựng nhà thông thường cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhằm phát hành nhà ở thị trấn hội. Giả dụ phần diện tích đất này không đủ để xây dựng một block nhà bình thường cư thì đề nghị áp dụng phương án 1 để đảm bảo quy hoạch tạo ra đô thị.

Vũ Lê


Xem nhiều hơn: bds

0 nhận xét:

Đăng nhận xét