Thứ Sáu, 22 tháng 11, 2019

Ảnh hưởng của việc vấn đề chỉnh giá đất lên hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian đến

Mua bán về vấn đề này, bà È cổ Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM, nghĩ rằng theo luật pháp, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành sườn giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khuông giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có phổ biến đổi mới nên việc nhân tố chỉnh giá đất là thích hợp tại thời gian này.

Về mức tăng, thực tế hiện giờ, giá đất đàm phán trên thị trường đã khác lạ rất lớn so với giá đất luật pháp trong bảng giá đất do UBND các tỉnh giấc, thành phố ban hành. Khác lạ này đặc biệt biểu lộ rõ ở hai thị trấn lớn là Hà Nội và TP.HCM. 

Để thu nhỏ khác biệt này, mỗi năm UBND các đô thị đều ban hành hệ số yếu tố chỉnh giá đất để tính toán các trách nhiệm nguồn vốn can hệ tới đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số yếu tố chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên tới 2.5 lần. Nhân tố này có thể thấy đặc biệt giữa luật pháp và thực tiễn lớn tới như thế nào.

Các buộc phải của UBND TP.HN và HoREA đều có cơ sở vật chất riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường, cho nên buộc phải tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà ở đã đổi mới chóng mặt kể từ năm 2014 cho tới nay.

HoREA đưa ra cách thức giữ nguyên tầm giá tối thiểu và tăng 1/3 giá thành tối đa, trên cơ sở phụ thuộc hệ số vấn đề chỉnh tối đa bây chừ tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu tiền việt/m2, cũng là mức giá gần với thực tại đàm phán ở những địa điểm đắt đỏ nhất hiện giờ ở TP.HCM.

Về việc sườn giá đất hiện tại được nghĩ rằng chưa đề đạt đúng giá hoạt động mua bán. Yếu tố này có tác động như thế nào tới thị trường BĐS?

Bà Linh cho hay, đối với người bị thu hồi đất: Sườn giá đất hiện nay chưa phản chiếu đúng trị giá trường khiến cho người bị thu hồi đất bị thiệt hại và không đồng thuận. Làm cho công việc đền bù giải phóng mặt bằng chậm rãi triển khai và công trình sẽ đủng đỉnh đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung

Đối với nhà đầu tư: Nếu theo luật đất đai 2013, các dự án bất động sản có trị giá trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở vật chất định giá thị trường để xác định nghĩa vụ vốn đầu tư. Nên việc vấn đề chỉnh sườn giá đất nhà nước cũng không tác động nhiều tới chi phí đầu tham gia của các công trình BĐS, trong khoảng đó chi phí các item bất động sản cũng không bị tác động rộng rãi.

Cũng theo vị chuyên gia này, bảng giá đất cho quá trình 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi gấp rút. Vì vậy, chúng ta có thể có những quá trình điều chỉnh ốm như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật cô động của hoạt động mua bán.

Đồng thời, UBND các thức giấc, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để đảm bảo được nguyên lý giá đất thích hợp với giá đất bình thường trên hoạt động mua bán và thích hợp với thực tiễn tình hình của từng địa phương. Hiện thời buộc ràng của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thị trấn khi ban hành giá đất (không quá 30% so với tầm giá tối đa của Khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm cho bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên hoạt động mua bán, tác động đến nguồn thu ngân sách.

"Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn đổi mới từng ngày từng giờ. Thành ra về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất nhất thiết cho một quá trình dài tới 5 năm", bà Linh nói thêm. 

Thực tế đã cho thấy sự khác lạ rất lớn giữa giá đất đàm phán trên thị trường và giá đất qui định theo sườn giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên pháp luật rõ ràng cơ chế, qui định xác định trị giá thị trường. 

Toàn bộ các trách nhiệm vốn đầu tư can hệ tới đất đai đều nên quy ra hạ tầng trị giá hoạt động mua bán và giao việc xác định này cho các tập đoàn, đơn vị chủ quyền, có năng lực để thi hành. Việc xác định giá đất theo giá trị hoạt động mua bán là chế độ tiết kiệm để hạn nhạo báng thất thu ngân sách nhà nước, làm cho bằng lòng, thỏa mãn đầy đủ các bên sử dụng đất có can dự.

Nam Phong

Theo Nhịp Sống Việt


Xem nhiều hơn: mua dat

0 nhận xét:

Đăng nhận xét