Thứ Tư, 2 tháng 10, 2019

Bỏ túi cách thức giảm thiểu bẫy dự án ma kiểu Alibaba | MuaBanNhaDat

Thời gian qua, vụ việc tổ chức kinh doanh Alibaba vẽ hàng loạt công trình “ma” để chiếm đoạt hàng ngàn tỷ đồng trong khoảng khách hàng lại một lần nữa dấy lên hồi chuông cảnh tỉnh các chủ đầu tư bất động sản. Từ sự việc trên, Luật sư Nai lưng Đức Phượng, Đoàn trạng sư TP.HCM đã san sẻ những cơ chế nhận diện những lô đất nền của cá nhân và dự án hoàn chỉnh pháp lý của nhà đầu tư (Công ty) để giúp đối tượng mua hàng tránh mất tiền oan.

Khác lạ chú ý khi mua đất nền lẻ

Theo Trạng sư È cổ Đức Phượng, với những dự án đất nền lẻ của tư nhân, hộ mái ấm thì đối tượng mua hàng cần phải tìm hiểu kỹ càng về giấy má giấy tờ cấp sổ. Đất này là loại đất do cá nhân lập giấy tờ để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo quyết định của từng địa phương.

Đối với hình thức mua bán này, đối tượng mua hàng cần lưu ý những vấn đề sau:

Thứ nhất, đất nền cá nhân tự phân lô mà không thi hành theo hồ sơ pháp luật; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có bản vẽ, chưa có quyết định chính thức của tập đoàn nhà nước về nộp tiền sử dụng đất, chưa xong xuôi cơ sở vật chất nên chưa cập nhật trên giấy chứng nhận. Người mua đất thường qua giấy tay với phổ biến tên gọi không giống nhau (đặt cọc, giữ chỗ, chắc chắn, hứa hẹn, ký hợp đồng chuyển nhượng,…), trong công đoạn này hoàn toàn chưa cập nhật các thửa lô đất nền có trên giấy chứng nhận nên chẳng thể giao dịch qua công chứng, cho nên sẽ gặp gỡ đa dạng rủi ro.

Thứ nhì, phổ quát thửa đất tuy có quyết định tách thửa của tập đoàn nhà nước nhưng lại chưa kết thúc nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Rủi ro nằm ở việc người mua bán đứt gánh giữa tuyến đường không đủ tiền nộp tiền dùng đất, đất đang bị thế chấp tại nhà băng, chủ đất che lấp quy hoạch, đất cơ sở vật chất xây dựng không đúng, lấn sang thửa đất kế bên hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa,... Khi kiểm tra, do vướng các điều này tổ chức điều hành sẽ chẳng thể xét duyệt y cập nhật các thửa lên sổ hoặc cấp sổ cho từng lô đất này.

Khi sắm đất, khách hàng phải chấp hành đúng đàm phán với chủ đất và phải phê chuẩn tổ chức công chứng, hay nói cách thức khác là phải có thích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyệt đối không đàm phán qua các văn bạn dạng chuyển nhượng hợp đồng giữa các đối tác (giấy tay) hoặc vi bằng của thừa phát lại. Dù tìm đất đã có giấy đạt yêu cầu, khi xây dựng, người dùng cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc tận tường. Ví như xây đắp sai, chủ đất thửa bên cạnh sẽ đòi phá túa, nảy sinh kiện cáo rất phức hợp.

bo tui cach tranh bay du an ma kieu alibaba

Nếu như lờ mờ pháp lý đối tượng mua hàng sẽ rất dễ rơi tham gia "ma trận" của các loại bẫy công trình

Nhận biết đất nền dự án nhà đất, khu thị trấn

Cũng theo Trạng sư È Đức Phượng, tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về quản lý đầu tư phát hành thị trấn, tùy theo ý định tạo ra thành phố, kỹ năng vận động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh giấc luật pháp các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây đắp cơ sở cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây đắp nhà đất. Thành ra, nhà đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự chuẩn y của UBND cấp tỉnh sau khi đã chấm dứt đầu cơ xây dựng kết cấu cơ sở vật chất và bổn phận tài chính về đất đai.

Theo Trạng sư Phượng, rủi ro khi mua đất dự án thường nằm ở 2 điều chính:

Thứ nhất là pháp lý công trình chưa hoàn chỉnh, nhà đầu tư chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, chưa chấm dứt chuỗi hệ thống hạ tầng, xử lý nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại ngân hàng… Trong trường thích hợp này, việc cấp sổ cho khách hàng sẽ bị kéo dài, bởi vậy, đối tượng mua hàng phải thi hành thích hợp đồng mua bán qua tổ chức công chứng để lưu ý kỹ pháp lý của công trình.

Thứ hai, nhà đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng phù hợp đồng đầu tư, thích hợp đồng thích hợp tác, dù trên giấy tờ đàm phán giữa nhà đầu tư và khách hàng vẫn là trao đổi đất nền. Theo đó, đối tượng mua hàng sẽ trả tiền tiền tậu đất nền dưới dạng vốn góp, song song, khách hàng cũng chịu nghĩa vụ xây đắp căn nhà theo thiết kế có sẵn của nhà đầu tư. Dĩ nhiên, bên bán dễ dàng “lừa” bên sắm khi công trình chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc dùng tiền của bên tìm tham gia mục đích khác thay vì đầu cơ vào dự án như cam kết.

Đối tượng mua hàng cần khiến gì để tránh bận bịu "bẫy"?

Trong khoảng những mánh khóe trên, luật sư khuyến cáo đối tượng mua hàng cần tỉnh giấc táo khi đi trao đổi BĐS. Giả dụ là ký hợp đồng gì (gồm cả phù hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ...) cần phải nhân thức chủ tài sản là người nào và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường thích hợp ký với cá nhân ủy quyền cho cá nhân theo văn bản ủy quyền tại công chứng. Đối với văn phiên bản khách hàng ký với tổ chức kinh doanh môi giới thì cần xem xét văn bản giữa chủ đầu tư và công ty môi giới để lưu ý về khuôn khổ công ty môi giới ký kết với khách hàng và thu tiền tài khách hàng.

Với những đàm phán với công ti môi giới không do chủ đầu tư ủy quyền (thường là công ty F2, F3 do công ty F1 tự mở mang) thì không có giá trị pháp lý, không ràng buộc công ti môi giới F1, và nhà đầu tư. Thành ra, việc thu tiền khách hàng chạm mặt rủi ro. Trong hoạt động môi giới, thường các công ty F2, F3 sợ mất khách nên sẽ ký thương lượng với khách hàng, thu tiền của đối tượng mua hàng nhằm mục đích giữ chân khách hàng không chuyển qua sàn khác (đáng ra họ phải dẫn khách về sàn F1).

Cho nên, đối tượng mua hàng cần kiểm tra lại tư cách chủ thể, nếu lỡ ký với F2, F3 thì có quyền gửi đơn đến các tổ chức nhà nước (Sở Xây đắp) để thanh rà soát và buộc công ty F2, F3 phải hủy hợp đồng và trả lại tiền. Mặt khác, đối tượng mua hàng cũng có quyền khởi kiện đòi hỏi tòa tuyên bố thích hợp đồng vô hiệu do không đúng chủ thể, nội dung đàm phán vi phạm pháp luật.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Tham khảo thêm: mua dat

0 nhận xét:

Đăng nhận xét