Thứ Tư, 18 tháng 9, 2019

Tính thuế nhà đất: Làm thế nào để bịt kẽ hở? | MuaBanNhaDat

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế thu nhập tư nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn rộng rãi so với mức do chủ công trình tung ra. Vì thế, tập đoàn này vừa có văn phiên bản đòi hỏi cơ thuế quan các tỉnh giấc, thị trấn đẩy mạnh công việc quản lý đối với đàm phán bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ hiện ra trong mai sau.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tế, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/trị giá kê khai. Dĩ nhiên, để hạn chế số tiền nộp thuế, người bán và người mua thường ký hợp đồng kê khai giá mua bán thấp hơn đầy đủ so với thị trường. Cứ thế, trong rộng rãi năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ vào mức giá mà người mua - người bán kê khai để làm hạ tầng tính thuế TNCN.

Thế nhưng, điều 37 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 cho phép cơ thuế quan ấn định từng yếu tố liên quan tới việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể đọc thêm chi phí nhà ở do nhà nước thông báo; hoặc giá sắm, giá niêm yết của các doanh nghiệp bất động sản tại địa phương để xác định giá thị trường làm căn cứ ấn định giá sàn, giá tìm và số thuế phải nộp.

Tuy thế, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM nghĩ là luật pháp trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với BĐS chuyển nhượng. Bởi xưa nay, cán bộ thuế chưa chăm chỉ rà soát, tìm hiểu giá thị trường và tất cả chỉ căn cứ vào giá tiền tối thiểu do UBND các tỉnh, đô thị thông báo để áp tính thuế. Theo đó, giả dụ bên bán và bên sắm kê khai giá trị thương lượng quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy giá bán do nhà nước thông báo để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho nhân thức thêm một vài năm gần đây, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá hoạt động mua bán khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người dùng kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra lĩnh vực thuế thất thu 50 - 60 triệu đồng/căn hộ. Thế nhưng, do giá tiền này cao hơn giá nhà nước công bố nên cán bộ thuế ưng ý làm cơ sở tính thuế, "vô tình" giúp cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với thị trường, theo tôi, ngành nghề thuế có thể phối phù hợp với các công ty, tư nhân can dự để xác định trị giá đàm phán thực tế của căn hộ B có thời gian đàm phán gần nhất với căn hộ A; đồng thời căn hộ B cũng có quy mô, địa điểm… gần giống căn hộ A; hoặc căn cứ tham gia chi phí mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Quy định hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế doanh thu cá nhân đối với bất động sản chuyển nhượng.

Tuy pháp luật quy định người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tại, phổ biến trường hợp bên sắm đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Trong khoảng đó, họ ký hợp đồng kê khai trị giá trao đổi rất thấp. Dĩ nhiên, do mức giá này không được cơ thuế quan chấp thuận nên có trường phù hợp người nộp thuế phải kê khai lại với giá tiền có lí.

Cụ thể, tháng 6-2019, Chi cục Thuế huyện Long Biên, TP Hà Nội đã ách lại giấy má thuế của một tư nhân khi người này mua chấm dứt một căn hộ tầm thường cư. Với trường phù hợp này, người dùng và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, song song bên tìm nhận trách nhiệm nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Tương tự, với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, người dùng căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu tiền việt.

Tiềm tàng rủi ro cho người bán

Từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP qui định 2 cơ chế tính thuế TNCN đối với người bán BĐS. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá bán BĐS trừ đi giá mua cộng với các chi tiêu có lí liên quan, thuế suất 25%; còn trường thích hợp người bán không xác định được giá tậu và chứng minh các chi phí can hệ thì ứng dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Đương nhiên, do phần nhiều người địa phương kê khai lỗ khi bán BĐS, đồng thời cơ thuế quan cũng không xác định được trị giá thực tế mà cư dân đã mua bán nên vài năm vừa mới đây, pháp luật pháp luật chỉ vận dụng một cách thức tính thuế TNCN chuyển nhượng BĐS với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu từ cư dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nghĩ là mức thuế TNCN 2% như bây giờ là chấp chiếm được. Vấn đề còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, khuyến khích người dân kê khai giá trị mua bán nhà đất sát với giá thị trường nhằm bảo đảm công bình về thuế, cùng lúc né tránh các không may có thể nảy sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá thị trường 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỷ đồng. Khi đó, người mua có thể "lật kèo" trả tiền 1 tỷ đồng khiến cho người bán lãnh đủ. Còn trường hợp người dùng ưng ý kê khai giá thấp và giả dụ trong thời điểm tới, nhà nước đổi mới cách thức tính thuế theo hướng lấy giá niêm yết trừ cho giá tìm thì khi đó, người dùng muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ phát sinh doanh thu rất lớn, buộc phải nộp số tiền thuế không bé bỏng" - ông Châu cảnh báo.

Trạng sư Nguyễn Văn Lộc (Công ti Luật LPVN) cho nhân thức tại hợp đồng công chứng trao đổi bất động sản, bên bán luôn đề nghị kê khai trị giá đàm phán thấp hơn trị giá trả tiền thực tại. Như thế, khi có xảy ra tranh chấp, bên sắm không thể chứng minh được số tiền thực tế đã giao cho bên bán. Mặt khác, sau này người đã sắm nhà ở với giá kê khai không thật cũng trở thành người bán cho khách hàng tiếp theo. Chẳng may, người mua kế tiếp lại đòi hỏi đàm phán đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem nhiều hơn: mua dat

0 nhận xét:

Đăng nhận xét