Thứ Sáu, 20 tháng 9, 2019

Tính thuế nhà đất: Khiến thế nào để bịt kẽ hở? | MuaBanNhaDat

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế thu nhập tư nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn phổ quát so với mức do chủ công trình tung ra. Bởi vậy, tập đoàn này vừa có văn bạn dạng yêu cầu cơ quan thuế các tỉnh giấc, thành phố tăng mạnh công việc điều hành đối với đàm phán bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ hình thành trong mai sau.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tiễn, người bán căn hộ (chiếm hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/giá trị kê khai. Đương nhiên, để hạn chế số tiền nộp thuế, người bán và người mua thường ký hợp đồng kê khai giá mua bán thấp hơn phần đông so với hoạt động mua bán. Cứ thế, trong phổ thông năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ tham gia giá thành mà người mua - người bán kê khai để làm hạ tầng tính thuế TNCN.

Thế nhưng, nhân tố 37 Luật Điều hành thuế số 78/2006/QH11 chuẩn y cơ thuế quan ấn định từng yếu tố liên quan đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể đọc thêm giá tiền nhà ở do nhà nước công bố; hoặc giá tậu, giá sàn của các doanh nghiệp bất động sản tại địa phương để xác định giá hoạt động mua bán làm căn cứ ấn định giá bán, giá sắm và số thuế phải nộp.

Tuy thế, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM nghĩ rằng luật pháp trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với bất động sản chuyển nhượng. Bởi bấy lâu, cán bộ thuế chưa chăm chỉ rà soát, mày mò giá thị trường và đầy đủ chỉ căn cứ tham gia chi phí tối thiểu do UBND các thức giấc, thị trấn công bố để áp tính thuế. Theo đó, nếu như bên bán và bên sắm kê khai trị giá thương lượng quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy giá thành do nhà nước thông báo để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho nhân thức thêm một số năm vừa qua, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá hoạt động mua bán khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người mua kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra ngành nghề thuế thất thu 50 - 60 triệu tiền việt/căn hộ. Thế nhưng, do giá thành này cao hơn giá nhà nước báo cáo nên cán bộ thuế bằng lòng làm cơ sở vật chất tính thuế, "vô tình" tạo điều kiện cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với thị trường, theo tôi, ngành nghề thuế có thể phối thích hợp với các đơn vị, cá nhân can dự để xác định giá trị giao dịch thực tiễn của căn hộ B có thời điểm đàm phán gần nhất với căn hộ A; cùng lúc căn hộ B cũng có diện tích, địa điểm… gần giống căn hộ A; hoặc căn cứ vào mức giá mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Luật pháp hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế doanh thu cá nhân đối với bất động sản chuyển nhượng.

Tuy quy định pháp luật người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tế, đa dạng trường hợp bên mua đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ thỏa thuận kê khai trị giá trao đổi rất thấp. Tất nhiên, do tầm giá này không được cơ thuế quan ưng ý nên có trường phù hợp người nộp thuế phải kê khai lại với giá tiền có lí.

Cụ thể, tháng 6-2019, Chi cục Thuế huyện Long Biên, TP Thủ đô đã ách lại thủ tục thuế của một cá nhân khi người này sắm dứt một căn hộ chung cư. Với trường hợp này, khách hàng và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên tậu kiếm được bổn phận nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Tương tự, với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, khách hàng căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu đồng.

Tiềm ẩn rủi ro cho người bán

Trong khoảng năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP luật pháp 2 hình thức tính thuế TNCN đối với người bán BĐS. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá sàn bất động sản trừ đi giá sắm cộng với các chi phí có lí can hệ, thuế suất 25%; còn trường thích hợp người bán không xác định được giá sắm và chứng minh các chi tiêu can dự thì vận dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Dĩ nhiên, do phần lớn người dân kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng cơ hội quan thuế cũng không xác định được trị giá thực tại mà người dân đã trao đổi nên một số năm vừa qua, qui định quy định chỉ ứng dụng một cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu từ người địa phương kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho rằng mức thuế TNCN 2% như bây chừ là chấp thu được. Điều còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, động viên người địa phương kê khai giá trị trao đổi nhà đất sát với giá hoạt động mua bán nhằm đảm bảo công bình về thuế, đồng thời lánh né các không may có thể phát sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá thị trường 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỷ đồng. Khi đó, người dùng có thể "lật kèo" trả tiền 1 tỷ đồng làm người bán lãnh đủ. Còn trường hợp khách hàng hài lòng kê khai giá thấp và giả dụ trong thời điểm đến, nhà nước thay đổi phương pháp tính thuế theo hướng lấy giá bán trừ cho giá tìm thì khi đó, người dùng muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ nảy sinh doanh thu rất lớn, buộc phải nộp số tiền thuế không nhỏ dại" - ông Châu cảnh báo.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Tổ chức kinh doanh Luật LPVN) cho biết tại hợp đồng công chứng mua bán bất động sản, bên bán luôn yêu cầu kê khai trị giá đàm phán thấp hơn giá trị trả tiền thực tiễn. Như thế, khi có xảy ra mâu thuẫn, bên mua chẳng thể chứng minh được số tiền thực tại đã ủy quyền bên bán. Mặt khác, sau này người đã mua nhà ở với giá kê khai không thật cũng trở thành người bán cho người dùng tiếp theo. Chẳng may, khách hàng kế tiếp lại yêu cầu đàm phán đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Có thể bạn quan tâm: bds

0 nhận xét:

Đăng nhận xét