Thứ Tư, 11 tháng 9, 2019

Hàng trăm dự án “kẹt cứng” vì câu chuyện “con gà, quả trứng”

Số đông đông đảo dự án đầu tư sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu cơ thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi vướng bận rộn về định nghĩa "nhà đầu tư" hay "nhà đầu tư".

"Nhà đầu tư" hay "nhà đầu tư"?

Theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, từ ngày 01/07/2015 đến bốn tuần 08/2018, đã có 170 dự án được Ủy ban quần chúng thành phố chấp thuận chủ trương đầu cơ, công nhận nhà đầu tư, thì chỉ có 44 công trình, chiếm giữ tỷ trọng 25,9% là công trình đã có sổ đỏ "đất ở" (thực chất tất cả đều là các công trình có quỹ đất hỗn hợp, trước đó đã được Ủy ban nhân dân đô thị cho chuyển mục đích dùng đất theo luật pháp của Luật Đất đai, Luật Nhà đất cũ); đối với 126 công trình còn lại, chiếm tỷ lệ 74,1% có cội nguồn do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên sử dụng.

Theo lý giải của Sở Xây đắp Tp.HCM, ách tắc trong thủ tục "chọn lựa chủ đầu tư" công trình nhà ở thương mại bằng cơ chế "chỉ định chủ đầu tư" là do Luật Nhà ở đòi hỏi phải có "quyền dùng đất ở" (100% đất ở).

Tất nhiên, trên thực tại, hầu như hầu hết các công trình nhà đất thương nghiệp đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% quy mô đất rạch, bờ đất, tuyến đường, hẻm thuộc Nhà nước quản lý.

Sở Khoáng sản Môi trường Tp.HCM lại cho rằng, vướng bận bịu bây chừ chẳng phải là định nghĩa "quyền sử dụng đất ở hợp lí" theo kiến nghị của Sở Xây đắp mà là định nghĩa về "Chủ đầu tư" và "Chủ đầu tư". 

Bởi trường thích hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì sau khi được UBND đô thị thừa nhận là nhà đầu tư thì sẽ triển khai bước tiếp theo là trình phê phê duyệt quy hoạch cụ thể tỷ lệ 1/500. Tất nhiên, theo quyết định chủ trương thì đơn vị là "chủ đầu tư" chứ ko phải là "nhà đầu tư", bởi vậy công ty sẽ không hoàn thành được thủ tục xin giao đất (...).

Mặt khác, Sở Tài nguyên Môi trường cũng dẫn chứng Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về điều hành đầu cơ tạo ra thị trấn luật pháp: "Sau khi được lựa chọn, nhà đầu tư công trình có bổn phận lập giấy má đề xuất chấp nhận đầu cơ trình UBND cấp tỉnh lưu ý quyết định ưng ý đầu cơ hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định chấp nhận đầu cơ thực hiện dự án theo qui định".

Tương tự, giả dụ yếu tố hồ sơ văn phiên bản chấp thuận đầu tư trong giấy tờ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu "Quyết định chấp thuận đầu cơ" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ thì thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích dùng đất sẽ thi hành sau thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục chấp nhận đầu cơ. 

Ngoài ra đó, việc chấp hành hồ sơ bằng lòng đầu tư chỉ được chấp hành sau khi nhà đầu tư được công nhận quyền sử dụng đất ở hợp lí và được thừa nhận nhà đầu tư công trình.

Nhận định chung về yếu tố này, Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM(HoREA) cho rằng, cỗi nguồn ách tắc bao gồm cả 2 yếu tố mà Sở Xây đắp và Sở Tài nguyên Môi trường nêu. Cụ thể, rất nhiều các công ty BĐS hiện đều bị cả hai vướng mắc: vướng bận bịu "quyền sử dụng đất ở hợp pháp"; và vướng bận rộn về "chủ đầu tư, chủ đầu tư".

"Tất cả dự án có quỹ đất hỗn phù hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện giấy má "Quyết định chủ trương đầu tư" theo luật pháp Luật Đầu cơ và Luật Nhà ở. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "chủ đầu tư" lại không làm được giấy má phê phê duyệt quy hoạch cụ thể tỷ trọng 1/500. 

Bởi vậy, không khiến cho được hồ sơ công nhận "chủ đầu tư" dự án", HoREA phản hồi và nghĩ là qui định phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" công trình nhà đất thương mại là một trong những vướng bận bịu rất lớn và cũng là một căn nguyên chính yếu gây ách tắc hoạt động mua bán BĐS hiện nay.

Theo đó, HoREA kiến nghị UBND chú ý khắc phục vướng bận bịu về qui định tổ chức phải có "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư công trình nhà ở thương nghiệp, đối với các công trình có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý…

Câu chuyện "con gà quả trứng"

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban pháp dè bỉu Phòng Thương mại Kĩ nghệ vn (VCCI) nhận định, toàn bộ số đông dự án đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi câu chuyện "con gà, quả trứng" này.

Giảng nghĩa chi tiết, ông Tuấn cho hay, Luật Quy hoạch thị trấn pháp luật "Chủ đầu tư công trình đầu cơ xây dựng tổ chức lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ". Luật Đầu tư tại vấn đề 33 thì chỉ luật pháp về nhà đầu tư, hoặc tổ chức hoặc cá nhân, và trong nội dung quyết định chủ trương đầu cơ thì chỉ có "Chủ đầu tư thi hành dự án".

"Thế nên khi thực thi ở Tp.HCM, Sở Quy hoạch kiến trúc nhất quyết không kiếm được hồ sơ trình phê chuẩn quy hoạch chi tiết 1/500 của "Chủ đầu tư" mà yêu cầu phải là giấy má của "Nhà đầu tư". Mà theo quy trình thì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500 chẳng thể lập dự án đầu tư và được công nhận là "Chủ đầu tư". Cứ thế là vòng quay!", ông Tuấn bình luận.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, pháp luật "Nhà đầu tư dự án đầu cơ xây đắp tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu cơ", dẫn tới xung bỗng nhiên quy định, biểu thị sự thiếu hợp nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và ngay cả trong các luật pháp của Luật Quy hoạch thành phố.

"Theo quy định pháp luật, định nghĩa "nhà đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm định nghĩa "nhà đầu tư". Pháp luật "Chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu cơ" của Luật Quy hoạch thị trấn không thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu cơ. Hiệp hội nghĩ rằng, cả "nhà đầu tư công trình" hoặc "chủ đầu tư thi hành công trình" hoặc "người sử dụng đất" đều có quyền đơn vị lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu tư", ông Châu nói.

Ông Châu cũng nghĩ là, Luật Quy hoạch thành phố cũng xung chợt với cả Khoản 4 Vấn đề 30 Luật Quy hoạch thành phố, vì phải có "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê chuẩn y" thì mới có cơ sở để "lập dự án đầu tư xây dựng", mà "đồ án quy hoạch cụ thể đã được phê phê duyệt" và "công trình đầu cơ xây dựng" lại là hạ tầng để được công nhận "nhà đầu tư" công trình và được cấp "giấy phép xây đắp".

"Do cách thức nắm bắt máy móc đó mà hiện rất nhiều đông đảo dự án đầu cơ sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu cơ" đều bị tắc vì cơ quan chuyên môn không nhận giấy má trình phê duyệt quy hoạch cụ thể tỷ trọng 1/500 của "nhà đầu tư" mà đòi hỏi phải có hồ sơ của "chủ đầu tư". Bên cạnh đó, nếu không có quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500 thì không có cơ sở để lập công trình đầu cơ và thừa nhận nhà đầu tư", ông Châu cho biết thêm.


Tham khảo thêm: gia nha dat

0 nhận xét:

Đăng nhận xét