Thứ Tư, 25 tháng 9, 2019

Chuyên gia 'mách nước' làm cho giàu, hạn giễu cợt rủi ro trong làn sóng đầu tư BĐS các tỉnh giấc ven Sài Gòn

Các chuyên gia, đơn vị địa ốc đã có những chia sẻ, phản hồi về hoạt động mua bán BĐS khu lân cận Tp.HCM ở thời gian này khi mà làn sóng đầu cơ ra các thức giấc phụ cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước…ngày càng rõ nét. Trong khoảng những “hiến kế” này, NĐT xác định được khu vực, thời điểm và nắm rõ hơn về hoạt động mua bán để có những quyết định “xuống tiền” đúng đắn, tránh tiền mất tật mang.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam: “Đồng Nai vẫn là khu vực lôi cuốn làn sóng của khách hàng bất động sản phổ biến nhất”

Sự nhộn nhịp của hoạt động mua bán phụ cận Tp.HCM tùy thuộc vào từng khu vực. Có khu vực tấp nập cho đất nền, có khu vực sôi động cho cả đất nền lẫn nhà xã, biệt thự, tầm thường cư.

Chẳng hạ như Long An chủ công người ta đổ xô về đó để mua đất nền. Bên cạnh đó, Bình Dương thì người mua kiếm tìm cả đất nền, nhà thị trấn, biệt thự. Còn ở Đồng Nai thì đa dạng các phân khúc như đất nền, nhà xã, biệt thự, căn hộ.

“Trong những khu vực tiếp giáp Tp.HCM, Đồng Nai thu hút làn sóng của người dùng nhiều nhất và trong mai sau sẽ còn tiềm năng với NĐT. Nguyên nhân, cơ sở vật chất hạ tầng khu vực này hiện hữu đang tốt nhất so với các khu vực khác”, bà Dung khẳng định.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 1.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam

Theo bà Dung, Đồng Nai hiện đang được đặt ở vị thế khá dễ dãi so với các khu vực khác, khác biệt hàng loạt tòa tháp trọng điểm cũng đang rục rịch tại đây. Hơn nữa, khu vực này ngày càng xuất hiện hiện các dự án chất lượng, nhiều chủng loại phân khúc.

Nói về “hiện tượng” của phi trường Long Thành, bà Dung cho rằng, thực tại tin tức phi trường đã có trong khoảng rất lâu và đa số người đã đổ về đây gom đất. Đây là một nhân tố thúc đẩy rất lớn yêu cầu của NĐT nhìn về khu vực này như là nơi phát hành nguồn cầu để ở và cho thuê.

Tuy vậy, trong rất nhiều người gom đất gần phi trường thì cũng có những người dính vào những khu đất chưa sạch pháp lý. Vì thế, khi mà ở một hoạt động mua bán đang hầu hết người nhòm ngó thì người mua phải có sự lựa chọn lọc cẩn thận, khám phá kỹ lưỡng, tậu ở những công trình đã được rõ ràng về mặt pháp lý.

“Khác biệt, khi xuống tiền ở vùng lân cận Sài Gòn cần lưu ý, sự phát hành của những thị trường này nhìn trong dài hạn, vì vậy NĐT khi đi tìm bất động sản cũng phải nhìn tham gia dài hạn, chứ không hề 1-2 năm. Trong khi cơ sở vật chất cơ sở chưa xuất hiện, thì hạn độ tăng giá chưa cao. Giá chỉ vọt lên khi mở đầu hiện ra các công trình cơ sở vật chất”, bà Dung nhấn mạnh.

Tôi nghĩ, thời điểm tới các bất động sản các tỉnh lân cận sẽ hấp dẫn phổ quát mối nhiệt tình của khách hàng, bởi các nguyên nhân sau: Thứ nhất, mặt bằng giá dễ thở hơn các khu vực ven Tp.HCM. Thứ hai, gắn kết giao thông hạ tầng với Tp.HCM ngày một thuận tiện hơn làm cho khách hàng cảm thấy không quá xa khi chiếm hữu bất động sản thức giấc phụ cận. Thứ ba, mức chờ đợi tăng giá cao: NĐT có thể tậu được bất động sản với chi phí thấp và kỹ năng bán được giá cao sau này, khác biệt trong khi hạ tầng cơ sở trong tương lai được hiện ra thì cam kết giá BĐS sẽ tăng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc phòng ban R&D DKRA vietnam: “Nhu cầu lúc nào cũng có nhưng đối tượng mua hàng bắt đầu có tâm lý thận trọng sau vụ án Alibaba”

Từ giờ tới cuối năm, đất nền khu phụ cận Sài Gòn sẽ tạo ra định hình, không có hiện tượng tăng giá bỗng biến. Yêu cầu ở các khu vực này lúc nào cũng có nhưng người mua sẽ thận trọng hơn khi xuống tiền, nhất là sau vụ án Alibaba.

Vì tâm lý này mà khách mua có xu hướng tìm kiếm các dự án của các CĐT có tiếng tăm, uy tín, có thương hiệu khai triển công trình trên hoạt động mua bán.

Hiện thời, đông đảo các tỉnh thành phụ cận Tp.HCM đều bổ ích thế riêng để đón dòng tiền và làn sóng của NĐT. Sự nhộn nhịp phụ thuộc vào địa phương nào có tính kết nối tốt hơn, có dự án hấp dẫn hơn.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 2.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc phòng ban R&D DKRA Việt Nam

Một vài khu vực hiện đang nổi lên can dự đến câu chuyện về cơ sở liên lạc như Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Bà Rịa - Vũng Tàu…giá ở các khu vực này đã tăng khá cao suốt thời điểm lúc trước và cũng có những đợt thị trường nơi đây nở rộ, nóng nực. Theo tôi, hiện tại các hoạt động mua bán này tạo ra ở nhịp điệu định hình chưa có tín hiệu về cơn sốt đất hay lợi dụng thông tin cơ sở liên lạc.

Tất nhiên, ở khu vực nào có cơ sở giao thông hiện hữu, đã đưa vào dùng thì cam đoan sẽ tác động đến công trình bất động sản tại khu vực đó.

Với tình hình hoạt động mua bán diễn biến như hiện thời, không có hiện tượng bất động sản tăng giá đột nhiên biến. Chừng mực tăng giá dựa vào tham gia tình hình của hoạt động mua bán và nội tại của công trình đó.Vì thế, khi sắm sắm bất động sản người dùng phải chắc chắn, thận trọng, khám phá công trình kỹ càng, pháp lý ra sao. Khác lạ, bản thân khách hàng phải nắm bắt biết về thị trường khu vực đó. Nắm được cơ hội của thị trường và tìm đúng với năng lực tài chính của mình chứ không hề thấy người ta đổ xô đi tìm mình cũng đi sắm theo.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc công ty CP Yeshouse: “Làn sóng chuyển dịch dòng vốn vào thị trường tỉnh ngày càng lan rộng”

Giá còn mềm, cơ sở đang sinh ra cùng gắn kết với khu vực Tp.HCM không còn quá khó khăn như trước đó, được xem là lợi thế của khu vực thức giấc phụ cận Tp.HCM. Tuy thế, tùy thuộc tham gia từng khu vực mà sức lôi cuốn dòng tiền NĐT khác nhau. Rõ ràng, ko phải khu vực nào cũng lôi cuốn sự đon đả của NĐT ở thời kỳ này.

Dù vậy, không thể phủ kiếm được đất nền tại khu vực thức giấc phụ cận Tp.HCM vẫn là phân khúc được giới đầu cơ đon đả mạnh nhất. NĐT phải biết lựa chọn khu vực để mang lại hiệu quả đầu tư cao.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 3.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Giám đốc điều hành công ti CP Yeshouse

Bên cạnh khám phá về giá bán, thì nắm được vùng hoạt động mua bán then chốt, khoảng phương pháp không quá xa so với Tp.HCM hay không là yếu tố quyết định đến mức lãi kì vọng của NĐT trong tương lai. Thị trường chủ chốt ở đây là các hoạt động mua bán đang trông thấy rõ nhất tiềm năng về cơ sở giao thông và các chỉ số về kinh tế, phường hội ổn định hoặc xuất hiện một cú hích hạ tầng gần nhất.

Rõ ràng, với bối cảnh quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng hạn dè bỉu, thì hoạt động phát triển các dự án ra vùng phụ cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… đang là thiên hướng và giải pháp tối ưu cho các nhà đầu tư lẫn các chủ đầu tư lớn nhỏ dại.

Hơn nữa, việc kết nối giữa Tp.HCM và các thành phố phụ cận ngày một được chú tâm đầu cơ và mở mang, đã thúc đẩy tạo ra dân cư và tạo thời cơ tạo ra thị trường BĐS tại những khu vực có địa điểm tiếp giáp và dọc các trục liên lạc chính. Chính vì thế, làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra các thức giấc phụ cận ngày càng lan rộng. NĐT cũng cần nắm được các thông tin cơ sở để quyết định đầu cơ ở khu vực.

Theo quan điểm của tôi, so với các khu vực thức giấc lân cận Sài Gòn, hiện giờ thị trường BĐS Long Thành đang được xem là điểm sáng. Nguyên nhân, đây là khu vực gần sát với Tp.HCM, trong khi đang chiếm hữu hàng loạt tòa tháp liên lạc gắn kết như trục đường thủy, trục đường bộ, tuyến đường sắt và đường hàng không. Trong đó, Cảng hàng không quốc tế Long thành được xem là trọng tâm cho sự tạo ra cũng chính là bệ phóng cho hoạt động mua bán bất động sản nơi đây trong thời gian đến.

“Theo tôi, NĐT cũng cần có cái nhìn dài hạn trong việc đầu cơ. Chừng lãi chỉ cao trong khi có sự đầu tư các con phố dài”, ông Huy thể hiện sự quan trọng.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu cơ nguồn vốn: “Chủ chốt vẫn là yêu cầu mua đầu cơ”

Thị trường BĐS khu lân cận Tp.HCM so với thời gian trước hiện đang có tín hiệu chững lại. Từ giờ đến đầu năm sau, hoạt động mua bán nơi đây không có gì thay đổi lớn.

Đương nhiên, dấu hiệu chững lại này không có gì đáng lo ngại cả. Gian khổ hiện tại tới từ việc nhân tố tiết dòng vốn của ngân hàng, giấy má pháp lý các dự án. Cũng như các năm trước thường sau tháng cô hồn, thị trường sẽ có tín hiệu lờ lững hơn, khoảng đầu bốn tuần 12 dương lịch hoạt động mua bán có thể nở rộ trở lại. Dù thế, sự nở rộ này không đồng nghĩa với việc giá sẽ bất định tăng nhanh như trước đây.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 4.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư tài chính

Thực tiễn mà nói, thị trường bất động sản nói chung, khu vực lân cận nói riêng đã có sự đủng đỉnh lại so với các năm trước, cả về giá, mãi lực, sức sắm. Nhưng có một điểm là, trong khoảng giờ đến cuối năm những người có tiền tiết kiệm, lương bổng, thưởng, tiền thu thập sẽ có khuynh hướng tậu nhà ở để tìm giống như mọi năm. Tuy nhiên, nhân tố này cũng không nói lên sự cô động rõ nét về giá và sức sắm của hoạt động mua bán. Nhìn bình thường, thị trường bất động sản trong khoảng giờ tới cuối năm, thậm chí sang đầu năm sau cũng không có phổ biến biến động mà diễn biến định hình.

Người dùng BĐS cũng có sự cẩn trọng hơn, khác lạ sau thời điểm mà dự án phân lô bán nền tạo ra ồ ạt và các thông tin về một vài công ty khiến cho ăn không đàng hoàng đã được đưa lên. Nhân tố này cũng tác động phần nào tới giao dịch nói chung của thị trường.

Tuy nhiên, với những công trình tạo ra bài bạn dạng, cơ sở hoàn thành thì sức tậu vẫn ổn. Nhưng bây chừ nhu cầu mua căn bản là đầu cơ, yêu cầu sắm ở thực khá ít. Những khu vực phụ cận Sài Gòn ví như làm dự án bán cho khách hàng ở thực thì phải là những item giá vừa phải, không thể phát triển dòng vật phẩm cao cấp như ở Tp.HCM.

Với tình hình thị trường như hiện giờ, biên độ tăng giá cũng không rộng rãi. Từ giờ đến quý 2/2020 mức độ tăng giá trên thị trường làng nhàng trong khoảng 5-10%. Giá tăng do sự bất định của hoạt động mua bán chứ không hoàn toàn phụ thuộc độc nhất vô nhị tham gia nhân tố cơ sở.

Dù thế, nếu như so với khu vực nội đô Tp.HCM thì thị trường BĐS khu phụ cận sẽ có sự bất định tăng nhanh hơn do nguồn cung mới tại Tp.HCM đang hạn nhạo báng thì các tỉnh vệ tinh sẽ hưởng lợi trong khoảng yếu tố này. “Giả định nhân tố vĩ mô bình ổn, dòng tiền vào bất động sản không thắt chặt thì hoạt động mua bán BĐS năm 2020 dự đoán sẽ ấm hơn 2019 đa dạng”, ông Khương khẳng định.

Khi mà làn sóng dịch chuyển dự án ra khu lân cận ngày một khỏe khoắn thì NĐT cá nhân cũng cần cân nhắc kỹ các yếu tố để quyết định “xuống tiền”. ví dụ, phải trông thấy được tương lai đích thực của hoạt động mua bán đó; tính thanh khoản của công trình đó như thế nào; khi công trình có tính thanh khoản thì mới có lợi nhuận tốt; cần thiết hơn cả NĐT khi bỏ tiền vào bất động sản khu vực tỉnh giấc phải nhìn thấy câu chuyện dài hơi trên thị trường 10 năm, 20 năm chứ chẳng phải tìm 1-2 năm bán với giá “trên trời dưới biển”.

Bên cạnh, triển vọng hạ tầng cơ sở vật chất của khu vực muốn đầu cơ ra sao. Dự án đó có nằm trong khu vực phát triển cơ sở vật chất cơ sở vật chất trung tâm của tỉnh giấc đó hay không, sự đoàn kết với dự án xung quanh ra sao…

“Ví như không mượn thì đầu tư bất động sản tỉnh giấc phụ cận là một cơ hội, so với chi tiêu bỏ tham gia ngân hàng vẫn hơn nhưng với NĐT tư nhân, phải cân nhắc được đòn bẩy tài chính, không khuyến khích việc đi mượn quá phổ quát để đầu tư BĐS”, ông Khương nhắn nhủ.

Hạ Vy

Theo Nhịp Sống Việt


Đọc thêm: dịch vụ bất động sản

0 nhận xét:

Đăng nhận xét